O sonho da maioria dos brasileiros está ligado à concretização da casa própria. Nesse sentido, muitos de nós acabam adquirindo um terreno, sonhando com a construção do bem no futuro, seja para moradia ou investimento. Nesse meio tempo, vai se quitando as parcelas do financiamento do mesmo.
No entanto, as coisas podem não sair como o planejado, já que é comum que enfrentemos, às vezes, dificuldade financeira devido à mudança de profissão, por exemplo, ou qualquer outro imprevisto.
Dessa maneira, incapazes de assumir a responsabilidade de quitar as parcelas, cria-se um cenário de preocupação e desespero, o que leva os compradores a procurar uma maneira para resolver a situação.
Embora seja muito fácil comprar um bem desses, já que muitas loteadoras têm facilitado as formas de pagamento, é preciso se atentar para um ponto importantíssimo. No ato da compra, essas empresas podem estar agindo de maneira incorreta.
Isto é, estabelecendo cláusulas abusivas, visando ficar com boa parte ou com o valor integral pago por esses terrenos, caso o cliente não precise mais do bem ou não consiga mais pagar e opte por realizar um distrato.
Logo, um problema dessa magnitude precisa ser abordado, a fim de que os cidadãos não sejam prejudicados. Por isso, aprenda agora mesmo como agir caso isso aconteça com você.
O primeiro passo
Ao verificar a necessidade de cancelar a compra do terreno, se ainda não tiverem sido pagas todas as parcelas, deve-se iniciar o processo. Nesse sentido, o comprador vai entrar em contato com o vendedor. Ou seja, é melhor que isso se concretize de forma amigável, já que será vantajoso para ambos.
Diante da proposta, a loteadora poderá ou não aceitar proceder desse jeito. Ao não aceitar, abre-se uma brecha para que o assunto seja resolvido de forma legal. Nesse momento, a parte que solicitou esse distrato deve se inteirar acerca do assunto.
Logo, o contrato de compra e venda de terreno pode servir como ponto de partida para iniciar esse processo.
Mas o que diz a legislação brasileira?
O contrato de compra e venda de terreno pode ser cancelado ou rescindido sem que haja qualquer motivo. Isto é, a legislação brasileira não exige motivo para tal. Assim, pode-se concluir, nesse caso, que a razão para este distrato é irrelevante.
No entanto, a loteadora possui alguns direitos. Dentre eles, nós podemos destacar aquele em que ela pode reter uma porcentagem do valor que já foi pago pelo bem. É o que recebe o nome de “multa indenizatória” devido a rescisão por parte do comprador.
Portanto, vê-se que a legislação ampara tanto o comprador quanto o indivíduo ou a empresa loteadora. Isso garantirá que em um distrato, ninguém saia prejudicado. Por fim, ela ainda irá permitir que o lote volte ao mercado, para as mãos de algum interessado.
Pedindo a rescisão contratual
Após reler as cláusulas do contrato e não encontrar nada que vá contra o que traz a lei, ou seja, um valor de rescisão acima do permitido, pode-se iniciar tentando resolver a questão de maneira amigável por via extrajudicial. Nesse momento, é bom que o comprador esteja com todos os documentos em mãos para facilitar o processo.
No entanto, é comum que algumas empresas queiram efetuar a devolução de um valor menor do que o justo. Além disso, elas podem querer ficar com todo o valor investido pelo comprador. Nesse caso, é importante compreender o que traz a jurisprudência acerca do assunto, procurar um especialista e iniciar um processo judicial.
Para você ter uma ideia, o código de defesa do consumidor é muito claro à respeito do que dispõe o artigo 51. Nele fica expresso que qualquer retenção relativa à multa que supere os 20%, trata-se de uma prática abusiva como podemos constatar a seguir:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
As parcelas durante a finalização do processo
Por meio de um pedido liminar é possível solicitar a suspensão do pagamento das parcelas. Isso quer dizer que não será necessário pagar as parcelas do financiamento até que o processo seja finalizado. Assim, o comprador não correrá o risco de ter o nome negativado pelos órgãos de proteção ao crédito devido ao amparo jurídico.
Além disso, quando a rescisão contratual é um desejo do comprador, o Judiciário estabelece que as loteadoras restituam esses compradores em cerca de 80% a 90% do valor investido. Nesse sentido, a lei entende que esse valor é suficiente, já que o terreno poderá ser revendido. Assim, a loteadora não ficaria no prejuízo.
Isso significa que qualquer multa que ultrapasse 20% do valor é abusiva. Considerando que um valor acima do estipulado visaria apenas o lucro da loteadora, o consumidor sairia em desvantagem.
Por outro lado, é importante observar o que traz a súmula 543 do STJ. Ela estabelece que o volar total devido ao comprador deve ser pago em parcela única. Isso quer dizer que é completamente vedada a devolução desse montante para o comprador de modo parcelado.
Dicas essenciais
Optar pela rescisão de um terreno, pode exigir que você tenha em mente que é necessário adotar alguns cuidados. Assim, separamos cinco dicas para você ficar atento e que podem previnir prejuízos futuros.
– Leia o contrato mais de uma vez: A leitura repetida do contrato vai garantir que dados fundamentais como o endereço de ambos, valor do sinal, preço, prazo, taxas de juros de financiamento e de mora, confrontações, descrição, áreas e outras características do terreno, como nome e localização do loteamento, estejam descritos corretamente.
– Procure saber se a empresa é idônea: Através de amigos ou conhecidos, tente saber se a empresa em que irá adquirir o terreno é idônea. Isso também pode ser verificado por meio de buscas na internet, assim como no site do Reclame Aqui, para saber se há alguma reclamação contra a empresa ou se há algo que sinalize uma boa reputação.
– Se constatar uma cláusula abusiva, faça valer os seus direitos: O poder judiciário não permite que as loteadoras utilizem cláusulas abusivas em contratos com os compradores. Assim, mesmo que você tenha assinado um contrato que traga esse tipo de problema, saiba que o máximo que uma loteadora pode reter é 20% de multa. No caso, a ação judicial deve ser considerada.
– Não aceite a tentativa do parcelamento da rescisão do terreno ou lote: Segundo a súmula 543 do STJ a quantia relativa à rescisão de um terreno deve ser feita em parcela única. Logo, recuse qualquer proposta da loteadora que fuja do que estabelece a lei.
– Procure um advogado especialista para esclarecer as suas dúvidas: É comum que alguns contratos tragam alguma armadilha. Para fugir disso, um advogado especialista em direito imobiliário pode te ajudar a entender as entrelinhas, evitando que você caia em ciladas que te prejudiquem posteriormente.
Considerações finais
Sempre que damos uma passo importante na vida como comprar um terreno, por exemplo, não esperamos que algo possa dar errado. No entanto, é muito frequente que isso aconteça. Assim, algumas situações podem demandar medidas um pouco complicadas como o distrato da compra do bem.
Tentar resolver a situação de maneira amigável com o vendedor pode ser uma solução perfeita. No entanto, nem sempre ele estará disposto a concretizar um acordo dessa forma. Nesse sentido, procurar por um profissional da área jurídica poderá ser o melhor caminho, já que ele conhece muito bem o que traz a legislação e não permitirá que o comprador seja prejudicado.
Assim, se você tiver a necessidade de cancelar a compra do tão sonhado terreno, tenha em mente que existem especialistas prontos pra te auxiliar. Um advogado especialista em direito imobiliário vai orientar o processo e acompanhar o andamento do mesmo, assegurando o direito daquele que passa por um momento delicado em relação à compra de um terreno.
Assim, após ter a sua multa calculada com o desconto adequado, o comprador terá de volta o valor que lhe cabe, podendo usufruir da maneira que quiser.
Por Andreza Justin.