Comprar a casa própria é um grande marco na vida de muitos brasileiros, porém esse processo envolve mais do que um simples negócio jurídico.
Por representar muitas vezes a realização de um sonho, é comum que os compradores acabem negligenciando os riscos envolvidos. Tais riscos podem incluir problemas estruturais no imóvel, irregularidades documentais, questões relacionadas ao vendedor, e até golpes.
Em casos extremos, o comprador pode acabar sem o imóvel e sem o dinheiro investido. Se a transação for anulada, será necessário desocupar o imóvel e buscar reembolsos, o que pode ser impossível se o vendedor não tiver mais recursos financeiros.
É nesse cenário que surge a Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis, também conhecida como Due Diligence Imobiliária. Essa análise representa uma investigação detalhada dos documentos para identificar e solucionar riscos. Nenhuma compra de imóvel é totalmente isenta de riscos, e é importante estar ciente disso.
Nesse contexto, aqui reunimos as principais etapas da compra de um imóvel:
Etapa 1- Análise de Riscos: Esta é a fase mais crítica. Ignorar a análise dos documentos do imóvel e do vendedor pode resultar na compra de um imóvel irregular, impossibilitando a posse legal e te expondo a golpes. Verifique irregularidades, dívidas ocultas, disputas judiciais, fraudes e alienação do imóvel. Evite agir por impulso e avalie os riscos com cuidado.
Etapa 2- Contrato Particular de Compra e Venda: Após a análise de riscos, chega o momento de assinar o contrato. Leia-o atentamente, cláusula por cláusula. Nesse momento é importante o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir segurança jurídica e evitar cláusulas desfavoráveis. Lembre-se de que, ao assinar, você assume obrigações legais.
Etapa 3- Escritura Pública de Compra e Venda: O contrato particular não transfere a propriedade, isso só ocorre com a Escritura Pública, que é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. A escritura oficializa a compra e deve ser assinada em cartório, na presença de um tabelião.
Etapa 4- Registro no Cartório de Imóveis: Com a escritura em mãos, registre-a no Cartório de Imóveis para concluir a transferência de propriedade. Sem o registro, o imóvel permanece em nome do vendedor, o que pode levar a problemas como a venda do imóvel a outra pessoa ou complicações em caso de falecimento do vendedor.
Agora que você já compreende as etapas em que deve ser realizada a compra de um imóvel, é preciso que você conheça também os principais riscos, bem como maneiras de reduzi-los. São eles:
-Irregularidades Documentais: Irregularidades podem levar a disputas de propriedade ou dificuldades na obtenção de financiamento. Verifique todos os documentos relacionados ao imóvel, como escrituras, matrículas e certidões negativas.
-Ônus e Gravames: Investigue se o imóvel possui ônus, como hipotecas ou penhoras, que possam afetar sua disponibilidade. Esses ônus não declarados podem tornar a transação desvantajosa.
-Débitos Fiscais e Condominiais: Verifique se o imóvel possui débitos de impostos ou taxas condominiais. Se o vendedor não tiver quitado essas obrigações, o comprador pode ser responsabilizado por elas.
-Vícios Ocultos e Problemas Estruturais: Uma vistoria técnica no imóvel é essencial para identificar possíveis problemas que possam afetar sua segurança e valor.
-Regularidade Urbanística: Certifique-se de que o imóvel está em conformidade com as normas urbanísticas. Desacordos com essas regulamentações podem resultar em multas ou até na demolição de partes da propriedade.
-Litígios e Disputas Judiciais: Verifique se existem disputas legais em curso relacionadas ao imóvel. Processos judiciais podem afetar diretamente a posse ou propriedade do bem.
Agora que você já conhece as etapas e riscos mais comuns das transações imobiliárias, aqui vão algumas dicas para você ao adquirir seu imóvel:
– Pesquise a Situação do Imóvel: Verifique se há débitos de IPTU e condomínio.
– Verifique Penhoras: Certifique-se de que o imóvel não é objeto de penhora.
– Comprove a Propriedade: Confirme se o vendedor é o proprietário legítimo ou, se for um procurador, se possui uma procuração pública válida.
– Solicite Certidões Específicas: Dependendo do imóvel, podem ser necessárias certidões como a de domínio da União ou o CCIR e o CAR para imóveis rurais.
Comprar um imóvel é uma decisão importante, e a pressa ou emoção não devem superar a prudência. Embora nenhum negócio imobiliário seja totalmente isento de riscos, uma análise de riscos imobiliários pode identificar e mitigar esses perigos, garantindo uma transação segura e evitando problemas futuros.
Assim, contar com um profissional especializado que defenda seus interesses é a maior vantagem de uma Análise de Riscos. Enquanto o vendedor tem o suporte da imobiliária e do corretor, que visam fechar a venda, o advogado imobiliário representa o comprador, garantindo que a transação seja segura, protegendo seu investimento e garantindo que você faça a escolha certa.
Por Andreza Justin.